תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית 38. תוכנית ארצית אשר מטרתה אחת היא, לחזק בניינים אשר היתר הבניה לבנייתם ניתן עוד לפני יום ה-01.01.1980 וזקוקים לחיזיק לפי תקן בניה ישראל 413. כיוון שהמדינה מעוניינת לחזק את כל הבניינים הנכנסים תחת הגדרה זאת, אך רוצה שלא להתערב יתר על המידה בכך וכמובן שאינה מעוניינת לשאת בעלויות לכך, נמצא פיתרון "יצירתי" לכך. במעין "עסקאת קומבינציה" המדינה מתירה לחברות יזמיות להגדיל את זכויות הבניה בבניין ע"י תוספת של 1.5 קומות ומעלה, תוספות אשר ימכור היזם ובתמורה מכך הוא מחזק את הבניין ומוסיף הרחבות לבעלי הדירות הותיקים בבניין.
עסקה זאת אמורה ליצור מצב שבו כולם זוכים ברווח: בעלי הדירות הקיימות מרוויחים את הביטחון והבטיחות שבמגורים בבניין מחוזק ועמיד ככל האפשר נגד רעידות אדמה (או חלילה, נגד ירי של טילים תלולי מסלול), החברה היזמית, מרוויחה רווח יזמי לא מבוטל בסופו של הפרויקט (ולאחר הוספת הרחובת לכל דירה ולכלל הבניין), ואילו המדינה מסירה מעליה עול רב, אך עדיין נותנת לבעלי הדירות ולחברה היזמית תמריצים בצורה של הקלות במס, פטור במס או חיוב במס בשיעור אפס.
מה מקבלים בעלי הדירות הקיימות? בעלי הדירות הקיימות בפרויקט של תמ"א 38/1 מקבלים ברוב המקרים (הכל תלוי בהיתכנות פיזית, היתכנות הנדסית ובכפוף לאישור הרשות העירונית) ממ"ד לכל דירה, מרפסת ככל שהדבר מתאפשר, הוספת מעלית לבניין, שיפוץ הלובי ושיפוץ חזיתות הבניין. כמובן שכמו בכל עסקה, הדבר פתוח למו"מ ורצוי שמייצג בעלי הדירות בין אם הוא עו"ד מייצג או כל אדם אחר, יידע למצות את המו"מ ולקבל תמורה גבוהה ככל האפשר, הכל במתחם הסבירות כמובן. דגש מיוחד ניתן במאמר כיצד לבחור חברה יזמית בפרויקט תמ"א 38.
במאמר הבא נדון באמצעי הזהירות וההגנה אשר עומדים לבעלי הדירות בכל פרויקט מסוג זה, אמצעים אשר יבטיחו את סיום הפרויקט בצורה מוצלחת, ובמקרה, חלילה, של בעיות משמעותיות בפרויקט, יבטיחו את אינטרסי בעלי הדירות ואת סיום הפרויקט בעזרת חברה יזמית אחרת.
מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2? כפי שראינו בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 מוסיפים עלו הבניין הקיים, לאחר חיזוקו, עוד יחידות דיור, משפצים אותו ובעצם משפרים את יסודות הבניין הקיים. בפרויקט מסוג תמ"ר 38/2 לוקחים את הבניין, הורסים אותו (כמובן, לאחר פינוי בעלי הדירות הותיקות ושיכונם בדירות חלופיות אחרות) ובונים בניין אחר, חדש ומשופר במקומו. בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 בעלי הדירות מקבלים דירות גדולות ב-25 מ"ר לרוב, בבניין חדש עם תיכנון כולל חדש, לרוב עם לובי, חניות תת קרקעיות וכל התשתיות החדשות.
מטבע הדברים, ישנם הבדלים בין אמצעי הזהירות וההגנה האמורים להינתן לבעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/1 לבין אלו האמורים להינתן לבעלי דירות הפרויקט מסוג תמ"א 38/2. רק נציין בקצרה, כי אמצעי ההגנה בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 דומים ברובם לאמצעי הזהירות וההגנה אשר מחייב החוק כאשר רוכשים דירשה חדשה מקבלן ה"פרי סייל".
לסיכום, יודגש, כי פרויקט תמ"א 38 על סוגיו, אם נערך בצורה זהירה ומחושבת ומלווה במשרד עו"ד מייצג יכול להביא לכך שללא עלות מצד בעלי הדירות, הם משפרים את איכות החיים בדירתם, מעלים את שוויה באחוזים ניכרים ומשמעותיים, אך חשוב מכל, הם גורמים לבניין להיות עמיד יותר מפני רעידות אדמה ומפני ירי של טילים תלולי מסלול ובכך תורמים רבות לבטיחות ולביטחון שלהם ושל בני משפחותיהם.
הדבר רצוי ואפשרי וכמובן שכמו כל עסקה גדולה, צריך להיות מלווה בבעלי מקצוע, עו"ד, אדריכלים וכיו"ב ברמה גבוהה אשר ידאגו לבעלי הדירות מתחילת הפרויקט ועד סיומו.
